Calcular rentabilidad en inversión inmobiliaria

Hoy, como en todos los tiempos, las personas han deseado tener bienes materiales, entre ellos una vivienda. Por ello, en este post queremos animarte a invertir tus ahorros y que sepas hacerlo bien, aprendiendo a calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, que te dará estabilidad si deseas entrar al mundo de los negocios.

Si compras un inmueble con la finalidad de alquilarlo, constituye una inversión acertada que te asegurará un flujo constante de ingresos.

Qué es la rentabilidad de un inmueble y cómo se calcula

Es la relación existente entre las ganancias obtenidas y tu inversión. Los porcentajes que te muestran si lo que invertiste, se ha recuperado y hay ganancias extras, son imprescindibles para que sepas medir los beneficios económicos que resultan de tu negocio de alquiler de un inmueble, sea este anual o vacacional.

Te invitamos a que aprendas a calcular la rentabilidad bruta, neta y PER para que tu inversión sea un éxito total.

Rentabilidad bruta

Debes saber dos cosas con exactitud:

• Cuál es el coste del inmueble.
• Los ingresos anuales que te aportará este inmueble.

–   Fórmula: RB = Precio del alquiler mensual X 12 meses / coste del inmueble x 100.

Ejemplo:

• Precio de compra = 250.000 €.
• Ingresos Brutos 1000 € x 12 meses = 12.000 €
• Rentabilidad Bruta = 12 %

Rentabilidad neta

Fórmula: Suma de los gastos fijos X 12 meses.

(RN = Rentabilidad bruta – gastos corrientes)

Ejemplo:

Además del coste del inmueble y los ingresos anuales, deberás conocer todos los gastos fijos que anualmente exige el mismo, que han de restarse a los ingresos. Veamos a continuación cómo debes calcular esta operación con números hipotéticos de gastos fijos que realizarías cada mes:

Comunidad de propietarios: 50 € + IBI: 40 € + Honorarios de gestión: 50 € + Seguro de hogar: 30 € + Previsión de reparaciones: 20 € = 190 €.

• Precio Compra: 2500.000 €.
• Ingresos Brutos 1000 € x 12 =12.000 €.
• Gastos alquiler 190 x 12 = 2.280 €.
• Ingresos Netos: 9.720 €.
• Rentabilidad Neta: 9,7 %.

Diferencia entre rentabilidad bruta y neta

Como has observado en los ejemplos, el beneficio bruto es el resultado de restar de las ventas totales el costo de ellas.

En el beneficio neto se restan los impuestos, los intereses, los gastos fijos y demás costos de los ingresos totales.

Qué son gastos fijos

Son ese tipo de gastos de los que no puedes olvidarte al hacer tus cálculos de rentabilidad de tu inmueble, pues no pretenderás irte a pérdida por no tener las previsiones necesarias.

Conocer estos costes te da una proyección de gastos e incluso te permite realizar ajustes en el precio que estipularás en el alquiler, antes de cerrar un contrato con tu cliente.

Algunos de los gastos fijos son los siguientes:

• Gastos de la comunidad.
• IBI.
• Tasa de basuras.
• Seguro de hogar.
• Gastos de mantenimiento.
• Servicios y extras.

Qué es y cómo se calcula el PER

PER es un ratio que se utiliza en la bolsa. Si entras en el mundo de la inversión inmobiliaria, es fundamental que sepas realizar la proyección que tendrá tu inversión en el tiempo, es decir cuánto tiempo vas a tardar para recuperar lo que has invertido en el inmueble.

Fórmula

PER = Coste del inmueble / Ingresos brutos.

Ejemplo

• Precio de compra = 250.000 €.
• Ingresos brutos 1000 € x 12 meses = 12.000 €.
• PER = 20,8 años para recuperar tu inversión.

Ingresos según alquiler anual

Debes conocer cuáles son los gastos de gestión y el trato fiscal que pesan sobre el inmueble, pero principalmente los gastos fijos que este requiere. En los ejemplos anteriores has visto cómo realizar tus cálculos anuales y así saber cuál es el ingreso real que obtendrás al alquilar de esta forma.

Ingresos según alquiler vacacional

Si consideras entrar en el mercado de las viviendas turísticas para rentabilizar tus ahorros e inversiones, debes saber si te resulta más lucrativo que realizar un alquiler anual.

Solo debes considerar entre los gastos fijos, además de los indicados para un alquiler anual, otros rubros como son:

• Amueblar el piso.
• Check-in.
• Limpieza.
• Lavado de ropa.
• Precio de publicidad continua.
• Arreglos y mejoras.
• Todo lo necesario para que tu inmueble siempre sea una opción atractiva para tus posibles clientes.

Durante los periodos de tiempo en que tu inmueble no esté alquilado, debes tributar por imputación de rentas inmobiliarias de igual modo.

Calcula los ingresos en ambos casos

Tanto de un alquiler anual como de uno dedicado al turismo, debes usar el modelo de la rentabilidad neta que te hemos explicado anteriormente:

Fórmula

RN = Rentabilidad bruta – gastos fijos.

Antes de realizar tu inversión, visita varias inmobiliarias y selecciona la más confiable. Algunas ofrecen una gama amplia de posibilidades para que escojas de acuerdo a tu proyecto de inversión: por ejemplo, comprar un inmueble en una zona urbana o en una cercana a la playa o montaña, con miras al turismo.

Aprende a calcular rentabilidad de una inversión inmobiliaria y analiza qué te resulta mejor: si un piso para alquiler anual o vacacional.